Nekretnina na dvije čestice
Ponekad se dogodi da kuća, garaža ili dvorište fizički stoje na dvije različite parcele. To na prvi pogled ne izgleda kao veliki problem, no u trenutku kada vlasnik odluči nešto mijenjati – prodati, darovati, obnoviti ili ishoditi dokumentaciju – postaje jasno da situacija nije jednostavna. Razlog je gotovo uvijek isti: stvarno stanje na terenu ne podudara se s onim što je upisano u katastru ili zemljišnim knjigama.
Razlika između dva sustava
Važno je razumjeti razliku između ta dva sustava. Katastar je, pojednostavljeno rečeno, svojevrsna karta koja prikazuje položaj, oblik i površinu zemljišta. Zemljišna knjiga je pak pravni registar koji određuje tko je vlasnik i koje su terete i prava vezani uz česticu. Idealno bi bilo da oba registra budu potpuno usklađena, ali u praksi to često nije slučaj. Tako se dogodi da kuća prelazi iz jedne čestice u drugu, iako vlasnik vjeruje da se sve nalazi unutar njegovih granica.
Osjetljivost sustava
Kada se objekt nalazi na dvije čestice, posljedice se počnu pojavljivati upravo na onim mjestima gdje je sustav najosjetljiviji. Ako dvije čestice nisu u vlasništvu iste osobe, dio građevine u pravnom smislu stoji na tuđem zemljištu. To može zakomplicirati svaku buduću transakciju, od prodaje do podizanja kredita. Banke traže jasno i nedvojbeno vlasništvo, a ovakva situacija im predstavlja upozorenje.
Ako se pokušava etažirati zgrada, granice koje nisu usklađene mogu onemogućiti precizno određivanje posebnih dijelova. Kod legalizacije ili rekonstrukcije pojavi se novi problem: teško je dobiti potrebne dozvole ako se građevina proteže preko međe na parcelu na kojoj vlasnik možda nema pravo graditi.
Rješenja ipak postoje, iako nijedno nije univerzalno. Najčešće se pristupa spajanju katastarskih čestica u jednu. To je uredno i dugoročno stabilno rješenje, ali je moguće samo kada su vlasnici obje parcele isti i kada je stanje na terenu dovoljno jasno da se granice mogu pouzdano definirati. U takvim slučajevima geodet izrađuje elaborat, katastar provodi promjenu, a zemljišne knjige je prate. Rezultat je jedna čestica koja u potpunosti sadrži objekt.
Što ako spajanje nije opcija?
Ako spajanje nije prikladno, može se ispraviti granica između čestica. To je osobito korisno u situacijama kada je objekt prešao preko međe samo nekoliko centimetara ili metara. Pomicanjem granice vlasnici zadržavaju svoje čestice, ali ih usklađuju sa stvarnim stanjem. Postupak je geodetski, a u pravnom smislu zahtijeva suglasnost svih uključenih vlasnika.
U slučajevima kada su vlasnički odnosi složeniji, a osobito kada su dva vlasnika već dugo u nesrazmjeru, nerijetko se umjesto spajanja ili korekcije granice poseže za etažiranjem. Etažiranjem se precizno određuje koji dio zgrade i pripadajućeg zemljišta pripada kojem suvlasniku. Međutim, etažiranje često zahtijeva prethodno usklađivanje granica, jer se posebni dijelovi zgrade ne mogu povezati s česticama čije granice nisu jasno definirane.
Što ako je kuća izgrađena prije 1968. godine?
Osobito zahtjevni mogu biti slučajevi starijih kuća, građenih prije 1968. godine. One mogu biti legalne po posebnim pravilima, ali to ne rješava vlasničke odnose. Također, pojavljuju se situacije u kojima jedan od vlasnika više nije živ, pa je potrebno provesti ostavinski postupak ili riješiti suvlasništvo putem sporazuma ili suda.
Prvi korak, u gotovo svim slučajevima, isti je: treba usporediti katastarski nacrt s fizičkim stanjem na terenu. Tek kada se utvrdi gdje objekt zapravo stoji, ima smisla razgovarati o rješenjima. U većini slučajeva iskusni geodet može vrlo brzo dati jasnu sliku problema. Nakon toga slijedi razgovor s drugim vlasnicima, ako ih ima, i odabir najprimjerenijeg geodetsko-pravnog postupka.
Iako situacija na prvu može izgledati zabrinjavajuće, dobra je vijest da većina ovih slučajeva završava uspješno. Vlasnici uredno riješe granice, upisi se usklade, a nekretnina postane pravno čista i spremna za svaku buduću namjenu – bilo da je to prodaja, gradnja, nasljeđivanje ili jednostavno mirno korištenje bez pravne nesigurnosti.
