Pravila za kratkoročni turistički najam nekretnine
Planirate li graditi kuću ili ste kupili stan s idejom da ga iznajmljujete turistima? Sjajna ideja! Kratkoročni najam može biti izuzetno profitabilan, no pravila igre posljednjih su se godina značajno postrožila. Ako ste novi u ovom poslu, ključno je da od prvog koraka sve raditi legalno i sigurno. U suprotnom, riskirate visoke kazne, zabrane i uklanjanje s popularnih platformi poput Airbnb-a i Booking.com-a.
Što je kratkoročni turistički najam?
Krenimo od osnova. Kada govorimo o kratkoročnom turističkom najmu, mislimo na pružanje usluge smještaja turistima u vašem stanu, apartmanu ili kući za odmor na period kraći od 30 dana. To je ključna razlika u odnosu na dugoročni najam, gdje stan iznajmljujete nekome za stanovanje na dulje vrijeme, obično na godinu dana ili više. Dok je dugoročni najam reguliran Zakonom o najmu stanova, kratkoročni spada pod ugostiteljsku djelatnost i reguliran je Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti te nizom drugih propisa.
Važno je razumjeti ovu razliku jer sa sobom nosi potpuno drugačije obveze. Najam preko platformi kao što su Airbnb ili Booking.com gotovo se uvijek smatra turističkim najmom, jer je namijenjen turistima i obično se radi o kraćim boravcima.
| Vrsta najma | Definicija | Ključne karakteristike |
| Kratkoročni turistički najam | Smještaj turista na period kraći od 30 dana. | Smatra se ugostiteljskom djelatnošću, zahtijeva registraciju i kategorizaciju, plaća se paušalni porez po krevetu. |
| Dugoročni najam | Najam stana za stanovanje na period duži od 30 dana. | Reguliran Zakonom o najmu stanova, ne zahtijeva registraciju za turizam, plaća se porez na dohodak od imovine (na iznos najamnine). |
| Ugostiteljska djelatnost | Širi pojam koji obuhvaća i kratkoročni najam, ali i hotele, hostele, kampove itd. | Zahtijeva registraciju i ispunjavanje specifičnih uvjeta ovisno o vrsti objekta. |
Tko može legalno iznajmljivati stan u kratkoročnom najmu?
Ne može svatko jednostavno odlučiti staviti svoj stan na Airbnb. Da biste legalno iznajmljivali nekretninu turistima, morate zadovoljiti određene pravne preduvjete. Uslugu smještaja u domaćinstvu može pružati fizička osoba (građanin), ali i obrt ili trgovačko društvo (firma). Za većinu malih iznajmljivača, najjednostavnija i najčešća opcija je registracija kao fizička osoba.
Osnovni koraci za fizičku osobu su:
- Vlasništvo nad nekretninom: Morate biti vlasnik nekretnine koju iznajmljujete.
- Kategorizacija: Morate od nadležnog tijela (ured državne uprave u županiji ili gradski ured) ishoditi rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Ovim postupkom vaš smještaj dobiva službenu kategoriju (zvjezdice).
Razlika između oblika poslovanja leži u poreznim i administrativnim obvezama. Dok fizičke osobe najčešće plaćaju paušalni porez, obrti i tvrtke vode poslovne knjige i plaćaju porez na dobit, odnosno dohodak, što je znatno kompliciranije.
Je li potrebna suglasnost za kratkoročni najam stana?
Ovo je jedno od najvažnijih i najproblematičnijih pitanja za vlasnike stanova u zgradama. S novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, koji je na snazi od početka 2025. godine, pravila su postala znatno stroža.
Za obavljanje djelatnosti kratkoročnog najma u stanu unutar zgrade, potrebna vam je suglasnost suvlasnika koji zajedno drže najmanje dvije trećine (2/3) suvlasničkih dijelova zgrade. No, to nije sve. Uz tu dvotrećinsku većinu, obavezno morate imati i pisanu suglasnost svih neposrednih susjeda – dakle, vlasnika stanova koji graniče s vašim (iznad, ispod, lijevo i desno).
Prema članku 34. Zakona, suglasnost se daje na period od najmanje pet godina, a može se i opozvati ako se tri ili više puta unutar dvije godine utvrdi kršenje kućnog reda.
Što ako nemate suglasnost? Jednostavno – ne možete dobiti rješenje o kategorizaciji i ne smijete legalno iznajmljivati stan turistima. Suvlasnici imaju pravo i sudskim putem zabraniti obavljanje djelatnosti ako za nju ne postoji valjana suglasnost. Postojeći iznajmljivači dobili su prijelazni rok od pet godina (do kraja 2029.) da pribave potrebne suglasnosti.
Obvezna registracija i registracijski broj smještaja
Svaki legalni smještaj u Hrvatskoj mora biti registriran. Nakon što ishodite rješenje o kategorizaciji, vaš smještaj se upisuje u središnji turistički informacijski sustav – eVisitor. Ovaj sustav služi za prijavu i odjavu turista, kao i za obračun i kontrolu naplate turističke pristojbe.
Velika novost dolazi s primjenom nove EU regulative (Uredba 2024/1028) koja stupa na snagu u svibnju 2026. godine. Uvodi se jedinstveni registracijski brojza svaku smještajnu jedinicu, svojevrsni
„OIB za apartmane“. Bez ovog broja, koji će se izdavati putem eVisitor sustava, neće biti moguće legalno oglašavati smještaj. Platforme poput Airbnb-a, Booking.com-a i Expedia bit će dužne provjeravati postojanje i valjanost registracijskog broja, te će oglase bez njega automatski uklanjati .
Oglašavanje kratkoročnog najma na Airbnbu i Bookingu
Kao što smo spomenuli, od svibnja/lipnja 2026. godine, oglašavanje smještaja na online platformama bez jedinstvenog registracijskog broja bit će praktički nemoguće. To je rezultat nove EU regulative koja ima za cilj transparentnost i suzbijanje sive ekonomije u sektoru kratkoročnog najma .
Vaš oglas, osim registracijskog broja, mora sadržavati i sve relevantne podatke o kategorizaciji smještaja (broj zvjezdica), cijeni, turističkoj pristojbi i drugim obveznim informacijama. Platforme će biti odgovorne za provjeru tih podataka, a u slučaju neusklađenosti, oglas može biti uklonjen bez prethodnog upozorenja. Stoga je ključno da su svi vaši podaci ažurni i točni.
Porez na kratkoročni turistički najam
Porezne obveze su neizostavan dio svakog poslovanja, pa tako i turističkog najma. U Hrvatskoj iznajmljivači (fizičke osobe) najčešće plaćaju paušalni porez na dohodak. No, od 2025. godine došlo je do značajnih promjena u načinu određivanja njegove visine .
Paušalni porez na dohodak više nije jedinstven za cijelu zemlju, već ovisi o indeksu turističke razvijenosti (ITR) jedinice lokalne samouprave (općine ili grada) u kojoj se smještaj nalazi. Općine i gradovi su podijeljeni u četiri skupine, a raspon paušala po krevetu godišnje izgleda ovako :
| Skupina JLS (prema ITR-u) | Raspon paušalnog poreza po krevetu (EUR/godišnje) |
| I (najrazvijenije) | 100 – 300 |
| II | 70 – 200 |
| III | 30 – 150 |
| IV (najmanje razvijene) | 20 – 100 |
Visinu poreza unutar ovih raspona određuje vaša lokalna samouprava. Primjerice, u Splitu je za 2025. godinu paušal diferenciran po zonama, pa tako za staru gradsku jezgru iznosi 250 EUR po krevetu, dok je za rubna područja 100 EUR . Porezna uprava jednom godišnje izdaje rješenje o obračunu paušalnog poreza, koji se može plaćati kvartalno.
Osim paušalnog poreza na dohodak, iznajmljivači plaćaju i:
- Turističku pristojbu (boravišnu pristojbu): Plaća se paušalno po krevetu, a iznos određuje županija. Raspon je otprilike 46 do 133 EUR po krevetu godišnje. U primorskim destinacijama najčešće se kreće oko 50 do 70 EUR .
- Članarinu turističkoj zajednici: Iznosi 5.97 EUR po glavnom krevetu i 2.99 EUR po pomoćnom krevetu godišnje .
- Porez na nekretnine: Od 2025. godine uveden je porez na nekretnine (zamjena za dosadašnji porez na kuće za odmor) koji pogađa nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje (manje od 10 mjeseci godišnje). Raspon ovog poreza je od 0.60 do 8.00 EUR po m² korisne površine godišnje, a točnu visinu određuje lokalna samouprava .
Kazne i rizici nelegalnog kratkoročnog najma
Rad na crno nikada se ne isplati, a u turističkom najmu to posebno vrijedi. Kazne za nepoštivanje propisa su visoke i nadzor je sve intenzivniji.
Najčešće kazne uključuju:
- Iznajmljivanje bez registracije (na crno): Za fizičke osobe kazne se kreću od 1.300 do 4.000 EUR . Osim novčane kazne, možete biti prisiljeni prekinuti djelatnost, a u nekim slučajevima i snositi dodatne prekršajne sankcije.
- Oglašavanje bez registracijskog broja: Od svibnja/lipnja 2026. godine, platforme će automatski uklanjati oglase koji ne sadrže jedinstveni registracijski broj. Iako specifične kazne za oglašavanje bez broja još nisu detaljno definirane, sam gubitak mogućnosti oglašavanja na ključnim platformama je velika sankcija .
- Neplaćanje poreza i drugih davanja: Porezna uprava provodi redovite kontrole, a podaci s platformi i eVisitora omogućuju im lako otkrivanje nepravilnosti. Kazne za neplaćanje poreza mogu uključivati visoke novčane iznose, zatezne kamate, pa čak i kaznene prijave u slučaju većih utaja.
Nadzor provodi Turistička inspekcija (dio Državnog inspektorata) u suradnji s Poreznom upravom. Nelegalni najam se najčešće otkriva putem prijava susjeda, ali i aktivnim praćenjem oglasa na online platformama te usporedbom podataka s eVisitor sustavom. S obzirom na sve veću digitalizaciju i razmjenu podataka, šanse za izbjegavanje nadzora su minimalne.
Kako sigurno i legalno iznajmljivati nekretninu turistima
Da biste izbjegli sve navedene rizike i osigurali si miran i profitabilan posao, ključno je slijediti zakonske propise od samog početka. Evo ključnih koraka:
- Pribavite suglasnost suvlasnika: Ako se vaša nekretnina nalazi u stambenoj zgradi, ovo je prvi i najvažniji korak. Osigurajte pisanu suglasnost 2/3 suvlasnika i svih neposrednih susjeda. Bez toga, nema kategorizacije.
- Kategorizirajte smještaj: Ishodite rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu kod nadležnog ureda. Ovo je temelj za sve daljnje korake.
- Registrirajte se u eVisitor sustav: Nakon kategorizacije, dobit ćete pristup eVisitoru za prijavu gostiju i praćenje obveza.
- Plaćajte poreze i davanja: Redovito podmirujte paušalni porez na dohodak, turističku pristojbu, članarinu TZ-u i eventualni porez na nekretnine.
- Prikazujte registracijski broj: Od 2026. godine, obavezno istaknite jedinstveni registracijski broj u svim oglasima i na samoj nekretnini.
- Pratite promjene propisa: Zakoni se mijenjaju, stoga je važno biti informiran. Redovito pratite objave nadležnih ministarstava i turističkih zajednica.
Zašto je pravni savjet važan?
Prije nego što se upustite u investiciju ili započnete s iznajmljivanjem, toplo preporučujem da potražite pravni savjet. Odvjetnik specijaliziran za nekretninsko i turističko pravo može vam pomoći u tumačenju specifičnih propisa, provjeri međuvlasničkog ugovora, prikupljanju suglasnosti i osiguravanju da su svi vaši dokumenti u redu. To je investicija koja se dugoročno isplati i štiti vas od potencijalnih problema.
Kako se pravila mogu mijenjati u budućnosti?
Trend pooštravanja pravila za kratkoročni najam prisutan je diljem Europe, a Hrvatska nije iznimka. Očekuje se daljnja regulacija, posebno u turistički najopterećenijim gradovima, s ciljem očuvanja stambenog fonda za lokalno stanovništvo i osiguravanja pravednijeg tržišnog natjecanja. Stoga je ključno biti fleksibilan i spreman na prilagodbe. Praćenje novosti i proaktivno djelovanje bit će vaši najbolji saveznici u ovom dinamičnom sektoru.
